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甩掉虧損帽子 中梁控股這次香港上市之旅能成功嗎?

時間:2019-05-24 01:14 來源:http://www.xchsgj.tw 作者:亞博在哪里下載 點擊:

  上述三年間,公司營業收入從2016年29.25億元,增長到2018年302.15億,年復合增長率達到221.4%。

  最新招股書顯示,中梁控股在2016至2018三年間,實現跨越式發展,不僅扭虧為盈,現金流、負債等各項指標也出現好轉,更重要的是2018年正式躋身千億房企。

  這是一家從溫州走出來的房產企業,公司成立于1993年,控股股東為楊劍和妻子徐曉群。招股書顯示,楊劍夫婦持有中梁控股99.02%的權益。

  中梁控股在國內屬于中等規模房企,自2018年就籌謀港股上市,不過也是好事多磨,近日公司又向港交所提交招股書。

  三年對中梁控股來說是個神奇的數字。

  首席財務管理依然缺位

  躋身千億房企,只用三年

  此外,安全問題仍是公司、乃至行業需警惕的問題。招股書披露,2017年8月1日,在拆除公司位于徐州A3地塊的臨時平臺結構工作期間,平臺機構以外坍塌,造成5名施工人員死亡,1名受傷。

  中梁控股是一家綜合房地產企業,早在2018年11月13日,公司就向港交所遞交過上市申請,未料半年內沒有完成上市,申請也因此“失效”。短短三日后,公司又重新遞交新招股書。

  2017年,中梁控股曾挖來前綠地香港CFO游德鋒,但游德鋒僅過半年就離職。當年底又挖來前泰禾的羅俊,2018年5月,在上市關鍵時刻羅俊卻去職。于是中梁控股去年11月遞交招股書時,連首席財務官都沒有。

  自產現金流不夠用,中梁控股也一直在高杠桿的路上狂奔。2016年凈資產負債率高達1790%,2017年凈資產負債率驟降到339.5%,2018年則降至行業正常水平58.1%。

  高額負債源于中梁在過去幾年啟動的激進擴張節奏。招股書顯示,公司土地儲備總量由2016年底的約770萬平方米,增加至2019年3月31日止的3890萬平方米。

  截至2018年底,公司地產業務遍及全國124個城市,有353個項目。不過公司仍舊擺脫不了對長三角地區的倚重,2018年長三角仍然貢獻94%的收入。

  但實際上公司近兩年才開始扭虧為盈。2016年公司凈虧損約2.7億元,到2017年開始盈利,錄得約4.99億元純利,2018年錄得25.26億元純利。

  公司業務風險分析

  再次向港交所遞交招股書

  從公司招股書看,短短三年時間內,公司銷售額即從百億跨越至千億,凈負債率從1790%降至低于58.1%,堪稱“跨越式”發展典范。

  尤其是,中國房地產發展態勢放緩,人們對地產市場能否持續穩定增長顧慮重重,此等情況下,如果有其它替代性投資項目出爐,也會影響投資者信心。

  公司銷售額從二百億到千億,中梁僅僅用了三年時間。2016年至2018年,中梁控股合同銷售額分別為190億、649億和1015億,行業排名升至房企第30位。

  盈利并未給公司帶來真實現金流。2016和2017年,公司經營活動產生的現金流均為負數,分別約為176.28億元、68.4億元。對此,公司解釋主要是物業開發活動持續增加,且購地工作加強,導致營運使用大量現金。

  來源:財華社

  2015年,中梁控股由固守溫州逐漸下沉,進入溫州周邊縣市,后拓展江蘇、安徽、江西等省份的三四線城市。2016開始展開全國化布局。

  而三年內將凈負債率急劇下降,公司解釋主要來自物業銷售產生的現金大幅增加,一定程度上減少公司對外部借款的倚賴,及公司總權益的擴大。

  以中梁倚重的長三角區域為例,歷來都是各大房企關注與布局的核心市場。遠點的如華夏幸福(600340-HK)南下無錫、嘉善、南潯等地網羅地盤,不少小房企也把重心放到江南,如旭輝(00884-HK)、正榮、陽光城(000671-CN)、融信(03301-HK)、東原等。

  港交所官網顯示,中梁控股集團有限公司(簡稱“中梁控股”)已經重新提交招股書。

  中梁控股業務及前景依賴中國房地產市場表現。目前國內實施“因城施策”策略,公司項目可能受當地政策、利率、市場投機活動、物業供需關系等因素影響。

  前不久有消息稱前旭輝CFO游思嘉已加盟中梁控股負責上市事宜,旭輝在今年三月公告宣布游思嘉辭任CFO。

  且就行業層面講,國內房產商眾多,開發商對于土地、融資、建材、及人力資源的激烈競爭,或會抬升土地收購和建設成本,出現一系列不利于行業發展的競爭。

  上市前夕,中梁控股最重要的CFO職位卻變動頻繁、幾乎缺位。新近遞交的招股書中和去年一樣,中梁控股財務高管只列出財務總監凌新宇,首席財務官職位依然空缺。

責任編輯:馬婕

  從上述數據不難看出,中梁控股避開房地產巨頭爭搶的一二線城市,側重于向經濟發展良好的三四線城市擴展。成功之處還在于,公司有利的抓住三四線城市棚改政策產生的市場機遇,專注小型地塊策略,實行快周轉迅速崛起。

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